敷地調査の重要性


日々お施主さんと接していて感じる「敷地の事前調査の重要性」。

建替えや既に敷地を所有されている場合は、
当然、計画立案のために、法規制や敷地形状、周辺状況を綿密に調査します。

が、これから土地を買われる方からの調査依頼は皆無です。
そのような調査が必要かどうなのか、
あまり知られていないからでしょう。

しかし、私たち建築士仲間の中でよくでる話題の一つで、
「もっと早く相談してくれていれば・・・」
のトップランクに来る事柄の一つです。

 

敷地には建築基準法や都市計画法、宅地造成規制法、その他市町村条例など、
大きなものから小さなものまで、あらゆる規制がかかっています。
その規制を事前に知らず土地を購入し、私たちに設計依頼が来た時点でその事が分り、

建物の希望を泣く泣く諦めたり、予想以上に建築費がかさんだりする事がよくあります。

たとえば・・・

以前勤めていた設計事務所で依頼を頂いたお施主さんのお話。
東京中心部の閑静な住宅街に土地を購入されて、設計依頼が来た。
高級住宅街と言っても良いぐらいの場所だったので、
土地の価格も確か200万/坪程度したのではなかったかと思います。
その土地を50坪強購入されての設計依頼でした。

早速現地を確認し、役所を回ると、驚愕の事実が発覚しました。

その敷地は角地で、設計的には有利なプランができるかと踏んでいたのですが、

南側の道路は都市計画道路の計画があり、敷地内まで道路境界線が入り込んでくるのです。
さらに西側の道路は区道拡張の計画があり、その境界線も敷地内に入り込んでいた。

都市計画道路内には、基本的には建築物は建てられないのですが、
緩和措置として木造、鉄骨造の建物ならば2階建てまでは認められます。
もちろん地下は不可。
拡張区道内部は基本的には建築不可。
庭として使うか、駐車スペースにするかしかできない。
つまり、まともに建物が建つのは道路部分以外の30坪弱でした。

200万/坪×50坪=1億。
しかし実際に使える面積は30坪なので、1億÷30坪=333万円/坪。
実際の面積の6割ぐらいしか建物を建てる事に使えない。
つまり、坪当たり133万円も高い地価で買ってしまったと言う事になります。

お施主さんの意向は家族4人がゆったり暮らして、

地下に2台の駐車スペースと、スタジオが欲しいとの事でした。


30坪の敷地に上記の要望を満たす事は困難で、別敷地を考えた方が良いとアドバイスしましたが、
不動産屋に当たっても売却困難で、手数料分どころか、買った坪200万も割り込みそうとの事で、
結局売却を諦め、この敷地にどうやって建てるかを考えましょうと言う事になりました。

このぐらいの事案になると、不動産取引で言う「重要事項の説明」
に当たるので、もちろん不動産屋さんは説明していたに違いない。
お施主さんにお聞きしたら、確かにそのような事は説明されたとの事。

 

しかし、素人なのでよくわからなかったということと、

計画道路内にはRC造以外なら建てられると言われたので、

とのことでした。重要事項の説明としては、結構ギリギリのラインですが、もう既にあとの祭り。


しかもその計画道路、いつ事業決定(工事開始)になるか分らないと言う代物。
計画ができて既に20年近く経っており、役所の担当者でも、
「計画決定だけで終わり、見直しで無くなる可能性もある」といった、

受け入れがたい道路だったのです。

結局、この敷地で計画する事になりましたが、

敷地の高低差の関係から、都市計画道路側からしか車の乗り入れが難しく、

しかしこの道路には「地下」は作れない。
しかも、その上に2層分作らないと、まともなプランができない。


結局、建築指導課と協議の上、構造を特殊なものにすることで、

スロープ上に2層あてる事ができるようになりましたが、
構造がRCでベースを作り、鉄骨で計画道路側に張り出しを作り、

その上に木造を載せると言った非常に複雑な構造形式となり、

建築費も想定の2倍を超えてしまいました。

それでもと言う事で、この住宅は着工し、無事竣工しましたが、
協議だけで6ヶ月、確認申請で3ヶ月強、工期8ヶ月と、通常の倍以上の時間がかかり、

構造優先のため細かなところは諦め、その上で建築費が倍かかると言う、

何とも言えない結果となりました。

せめて土地を決済する前に、事前調査の依頼を頂いていれば、

最悪手付けを放棄しても別の敷地を探す事もできました。

この事例は私が関わった中でも最悪の事でしたが、細かな部分ではどの敷地にも、法規制でできないか、
できても非常にお金がかかる条件がある場合が多いのです。

隣地が崖であったりすると、その崖が崩れた場合を想定した擁壁の築造や、
建物本体で受け止められるだけの構造補強を求められたり、

地盤が弱かったために、大規模な地盤改良工事を余儀なくされたり。

以前にも私の友人が同じような事例で相談をくれて、
嫌な予感がしたので土地決済前に現地調査をしたら同じような事が発覚したので、

キャンセルする事になりました。
その土地も、周辺価格より安い単価で売り出しにでており、

それで飛びついたのですが、安いには安いなりの理由がありました。

ここまでお話しすると理解して頂けると思いますが、

敷地の条件によって建てられる建物が制限される事もよくあり、
そのために、事前の調査は欠かせないものです。

 

特にこれから購入される方は、ぜひ設計事務所に事前相談をして下さい。